טיפים לקראת רכישת דירה יד שניה

רכישת דירה הינה, בדרך כלל, אחת מהעסקאות החשובות, היקרות והמשמעותיות, בה ייקח כל אחד מאיתנו חלק במהלך חייו. רכישת דירה יד שניה, לרוב, בטוחה יותר מרכישת דירה מקבלן. לפיכך, מצאתי לנכון להעלות בטור זה, מספר טיפים לכל אלה שמתעתדים לרכוש דירה יד שניה.

תיווך: לפניה למתווך ישנם יתרונות, כגון: נסיונו הרב בתחום וכן הידע המצוי ברשותו בנוגע לנכסים המוצעים למכירה באותו איזור. החיסרון, כמובן, הוא גובה דמי התיווך אותו דורש המתווך (בד"כ 2% משווי העסקה), סכום שניתן להתמקח עליו.

 

 

בדיקת סביבת הדירה: מומלץ לבדוק האם הסביבה בה נמצאת הדירה מתאימה לצרכים שלכם (גני ילדים, בתי ספר, ספריה, קופת חולים, תחבורה ציבורית וכדו').

בנוסף, יש לבדוק את מיקומה הפיזי של הדירה ולוודא, בין השאר, שאין בסמוך לדירה אנטנה סלולרית, חדר טרנספורמציה ומוקדי רעש שונים, כגון: מועדונים.

רצוי אף לבצע בדיקה בתב"ע אלו מבנים אמורים להיבנות בסביבה של הדירה הנרכשת.

בדיקת הדירה ומתקניה: אין להסתפק בביקור יחידי בדירה. רצוי לבקר בדירה בשעות היום והלילה ואף בסוף שבוע. רצוי לבצע בדיקה של כל המתקנים והמערכות בדירה, כגון: ברזים, חלונות, תריסים וארונות. ניתן לפנות לקבלת חוות דעת מומחה בעניין (מהנדס, אדריכל וכדו').

יש לבדוק את כיווני האוויר של הדירה וגודלה.

מומלץ לבדוק את השימוש שנעשה ברכוש המשותף של הבניין (מחסן, חניה, גג, לובי וכדו').

בדיקות משפטיות ביחס לדירה: יש לבדוק את מצבה המשפטי של הדירה בלשכת רישום המקרקעין – טאבו (עיקול, הערת אזהרה, זכות קדימה, משכנתא וכדו') ו/או במנהל מקרקעי ישראל ו/או בחברה המשכנת.

יש לבדוק שעבודים ברשם המשכונות.

יש לבדוק את המסמכים בתיק הבניין ברשות המקומית ולוודא שאין חריגות בניה, צו מניעה או הריסה, הפקעה כלשהי וכי לא ננקטים כל הליכים משפטיים כנגד המוכר בגין הדירה.

זהות המוכר: יש לאמת כי המוכר הוא אכן בעל הזכויות בדירה. יש לבדוק את תעודת הזהות (מספר תעודת הזהות ותמונה תואמת) ולערוך בירור בקרב השכנים (לא להתבייש!). באם מתגורר בדירה שוכר, יש לנקוט במשנה זהירות. יש לפגוש את המוכר (לא רק את המתווך או השוכר) ולבקר עמו בנכס.

זכרון דברים: מומלץ לצדדים לעסקה להימנע מחתימה על זכרון דברים. יש נטיה לחשוב שזכרון הדברים הינו בלתי מחייב אך, למעשה, הוא מהווה חוזה לכל דבר ועניין, אשר הפרתו תאפשר להטיל סנקציה על המפר ואף לתבוע את אכיפתו. אם בכל זאת חותמים על זכרון דברים, כדאי להוסיף שאם תוך פרק זמן מוגדר, לא ייחתם הסכם מחייב ו/או אם לאחר בדיקת העסקה, בהיבט המשפטי ו/או התכנוני, יעלה כי קיים פגם כלשהו שיש בו בכדי למנוע את ביצוע העסקה, זכרון הדברים יהיה בטל ומבוטל. בנוסף, חשוב לציין בזכרון הדברים כי לא תירשם כל הערת אזהרה בגינו.

ייצוג משפטי: מומלץ לבחור עו"ד העוסק בתחום המקרקעין, בין היתר, לצורך ביצוע הבדיקות המשפטיות טרם רכישת הדירה (כפי שפורט לעיל), לצורך ניהול המו"מ עבורכם, דיווח לשלטונות האוצר על העסקה ולרישום הדירה על שמכם.

ייצוג משפטי יחסוך, בהרבה מקרים, הוצאות כלכליות מיותרות ועגמת נפש.

הוצאות נוספות: יש לזכור, מעבר למחיר הדירה, ישנן הוצאות נוספות. יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות, כגון: מס רכישה, היטל השבחה, שכ"ט עו"ד, דמי תיווך, הוצאות העברת הדירה, שיפוצים והוצאות הנוספות הכרוכות בביצוע העברת החשבונות השונים ע"ש הקונה (חשמל, טלפון, מים, חברה משכנת, אגרות וכדו').

בטחונות: יש לוודא כי תקבלו בטחונות מתאימים ונאותים שיבטיחו את הכספים שתשלמו במסגרת ההסכם וכן שיבטיחו את פינוי הדירה ומסירת החזקה במועד ורישום הדירה על שמכם. יש לוודא קבלת יפוי כח מהמוכר לביצוע רישום הזכויות על שמכם.

במקרה בו מדובר בדירה הרשומה בטאבו, יש לוודא את רישום הערת האזהרה סמוך לחתימת חוזה הרכישה. רישום הערת אזהרה מבטיח את זכויות הרוכש בנכס, במקרה בו יוטלו עיקולים על זכויות המוכר לאחר החתימה על חוזה הרכישה.

משכנתא: באם בכוונתכם לקבל משכנתא, עליכם לוודא, טרם החתימה על חוזה המכר, כי הנכם זכאים לקבל משכנתא וכי הבנק הממשכן מוכן לתת משכנתא ולשעבד את הדירה אותה בכוונתכם לרכוש.

במעמד החתימה: לקרוא את טיוטת החוזה פעם נוספת ולוודא שכל מה שסוכם בין הצדדים כלול בחוזה (כגון: הדירה מוגדרת באופן הנכון, פרטים אישיים נכונים ולוח תשלומים).

טיפ לסיום: רצוי לשמור את כל הקבלות ביחס לתשלומים שביצעתם בגין רכישת הדירה (מס רכישה, שכ"ט עו"ד, דמי תיווך, שיפוצים, שמאי, משכנתא וכדו'). אלו תשלומים שניתן להזדכות בגינם במקרה שתחוייבו בתשלום מס שבח בעת מכירת הדירה.

 ** האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי והינו בגדר המלצה בלבד. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. האחריות בשל הסתמכות על  האמור בכל דרך שהיא, תחול על המשתמש בלבד.

הוספת מאמר לאתר?

קידום אתרים בישראל קידום אתרים בישראל